LTV 완벽 정리 (지역별 담보인정비율과 대출 한도 계산)
2026. 7. 11. 작성
집을 살 때 대출이 얼마나 나오는지는 LTV와 DSR 두 가지로 결정됩니다. 그중 담보(집) 기준 한도를 정하는 것이 LTV입니다.
LTV란?
LTV(주택담보대출비율, Loan To Value)는 주택의 담보가치 대비 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다.
대출 한도 = 주택 시세 × LTV 비율
예를 들어 시세 5억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5,000만 원까지 담보대출이 가능합니다.
지역별 LTV (시세 5억 원 기준 예시)
| 구분 | LTV | 대출 한도 |
|---|---|---|
| 비규제지역 | 70% | 3억 5,000만 원 |
| 조정대상지역 | 50% | 2억 5,000만 원 |
| 투기과열지구 | 40% | 2억 원 |
| 생애최초 구입 | 80% | 4억 원 (한도 6억) |
2024년 기준 규제지역은 서울 강남·서초·송파·용산 정도만 남았고 대부분 해제되어, 실수요자는 보통 70% 안팎을 적용받습니다.
💡 내 주택 시세·지역으로 LTV 대출 한도를 계산해 보세요
LTV 계산기 →LTV와 DSR, 둘 다 봐야 하는 이유
LTV로 담보 기준 한도를 정한 뒤, 은행은 다시 **DSR(소득 기준 상환 능력)**로 심사합니다.
- LTV: 집값 대비 얼마까지 (담보 기준)
- DSR: 내 소득으로 원리금을 감당할 수 있는가 (상환능력 기준)
둘 중 더 낮은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다. LTV상 3.5억이 나와도 소득이 낮아 DSR에서 2억밖에 안 나오면, 실제 한도는 2억입니다.
생애최초 주택 구입 우대
생애최초 구입자는 지역과 무관하게 **LTV 80%**까지 적용받을 수 있으며, 대출 한도는 6억 원입니다. 다만 소득·주택가격 요건이 있을 수 있으니 은행에서 확인하세요.